パン屋さん開業の物件相談室｜東京・神奈川・埼玉・千葉のパン屋さん・ベーカリー開業
パン屋さん開業に最適な
物件探しをお手伝いします。
パンの製造販売は菓子製造業許可、イートインは飲食店営業許可。オーブンの排気ダクト、電気容量（動力）、給排水など、 契約した後では取り返しがつかないこともある条件を、テナント仲介の実績と専門知識をもつ宅地建物取引士が丁寧に確認しながら、物件探しに伴走します。
本窓口は、株式会社アイプラン（千葉県知事免許(2)第17039号）所属の宅地建物取引士・馬渡康輔による相談窓口です。媒介契約の締結など宅地建物取引業に係る業務は同社が行います。
店舗用物件の新着物件情報を受け取る
メールアドレスだけでOK。条件に合う店舗物件が出たときにお知らせします。気になる物件があったときだけ、ご連絡いただければご案内します。
ご相談は画面右側（スマートフォンは下部）のボタンから、メールフォーム・公式LINE・お電話でいつでも受け付けています。
こんな方に向いています
- パン屋さん・ベーカリーを開業するための店舗・テナント物件を探している
- 初めての出店で、電気・排気・給排水など何を確認すべきか分からない
- 居抜き（前がパン屋さん・飲食店）の設備をそのまま使えるか見極めたい
- 菓子製造業許可や、イートインの飲食店営業許可の要件を整理したい
- 開業後の集客や立地まで見据えて、無理のない物件を選びたい
開業までの流れ
- 1
業態を決める
製造販売のみか、店内で食べてもらうイートインを併設するか。ここで必要な許可（菓子製造業許可／飲食店営業許可）が変わります。
- 2
物件さがし
その業態を「入れられる箱」か——電気（動力）・ガス・排気・給排水・区画・貸主承諾を先に確認します。
- 3
保健所・消防に事前相談
図面を持ち込んで面談します。着工前が鉄則で、当窓口が段取りをお手伝いします。
- 4
内装・設備工事
厨房区画、オーブンの排気ダクト、シンク・手洗い、電気増設など。物件選びの段階から概算を意識します。
- 5
許可取得 → 開業
菓子製造業許可（＋イートインなら飲食店営業許可）を取得。宅地建物取引業に係る業務は所属会社である株式会社アイプランが行います。
パン屋さん開業でよくある「つまずき」
物件は立地や広さだけで決めると、あとから「許可が下りない」「電気・排気の工事で予算オーバー」が起きがちです。 物件を決める前に、プロが先に潰しておくべき点をまとめました。
製造・販売・イートインで許可が違う
作って売るのは菓子製造業許可。店内で食べてもらうイートインは飲食店営業許可も必要（客用トイレ・手洗い・客席区画が追加要件）。後付けは再工事になりがちなので最初に業態を確定します。
電気が足りない
店舗は電気を2系統使います。照明・レジ・冷蔵の「電灯」に加え、オーブン・ドウコン・ミキサー用の動力（3相200V）が要ることが多く、電気オーブンは特に大食い。既存設備で足りるか先に確認します。
オーブンの排気ダクトを外に出せない
オーブンの熱を逃がす排気経路。貸主の承諾と、物理的に工事できるかの両方が壁になります。天井高の関係でダクト工事後に許可が下りなかった例もあります。
保健所ルールは市ごとに違う
シンクの数・2層の要否など運用に幅があります。図面を持って事前相談するのが必須です。
衛生管理計画（HACCP）も必要
許可申請時に、業界の手引書に沿った簡易版の衛生管理計画づくりが求められます（認証取得ではありません）。
「食品衛生責任者」を1名置く
調理師などの資格がなくても、1日の講習（eラーニング可・受講料1万円前後）で取得できます。開業までに受講しておきます。
グリストラップの確認先が自治体で分かれる
排水の油脂受け（グリストラップ）は、要否・仕様・届出先が保健所か下水道部局か環境部局かで分かれます。早めの確認が必要です。
居抜きは“そのまま使える”とは限らない
前の設備が残っていても、業態が変われば許可は取り直し。残置物・造作が本当に活用できるか、再配置・撤去で工事費がかさまないか、リース残債・原状回復の負担まで見極めます。
物件を見るとき、最初に押さえる5点
- 電力…動力（3相200V）が引けるか。電気オーブンは大容量になりがち
- 排気…オーブンのダクトを外部に出せるか（貸主承諾＋工事可否）
- 給排水・耐水…給排水工事の要否／床・内壁が耐水か／グリストラップの要否
- 区画・シンク…厨房を独立できるか／シンク設置可否・2層要否は保健所に確認／独立した手洗い台
- 用途・承諾…用途地域で店舗可か／貸主が業種・看板をOKするか
契約は「融資が下りたら／営業許可が取れたら／建築・消防がOKなら有効」という解除特約つきで進められる場合があります。 順番を間違えなければ、「契約したのに許可が下りない」という最悪を避けられます。
相談できること
よくある質問
相談は無料ですか？
はい、ご相談は無料です。お電話は留守番電話でも大丈夫です。留守番電話でも大丈夫です。折り返しご連絡します。
まだ開業するか迷っている段階でも相談できますか？
はい。エリア・広さ・予算が固まっていない段階でもご相談いただけます。まずは物件条件と、必要な許可・設備の整理からお手伝いします。
パンの製造販売に必要な許可は何ですか？
パンを作って売るには菓子製造業許可（保健所）が必要です。店内で飲食として提供するイートインを併設する場合は、飲食店営業許可も必要になります。最終的な要件は管轄の保健所にご確認ください。
シンクは2層でないと許可が下りませんか？
2021年の食品衛生法改正で「2層」という一律の縛りはなくなりましたが、運用は自治体の保健所によって異なります。図面段階で保健所に確認するのが確実です。
居抜き物件のオーブンや設備はそのまま使えますか？
使える場合もありますが、業態が変われば許可は取り直しです。設備の状態や造作譲渡の範囲、電気・排気が自分の計画に合うかを確認したうえで判断します。
対応エリアはどこですか？
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の店舗・テナント物件に対応しています。近接エリアは内容を伺ったうえでご相談ください。
仲介業務は誰が行いますか？
宅地建物取引業に係る媒介契約の締結などは、株式会社アイプラン（千葉県知事免許(2)第17039号）が行います。馬渡康輔は同社所属の宅地建物取引士として対応します。
相談員プロフィール
宅地建物取引士
馬渡康輔
宅地建物取引士として、店舗・事務所など事業用物件のご相談をお受けしています。 パン屋さん・菓子店の開業では、物件の良し悪しだけでなく、菓子製造業許可・オーブンの排気・電気容量まで見据えて、 無理のない出店計画を一緒に整理します。
所属: 株式会社アイプラン（千葉県知事免許(2)第17039号）
他の業種でも物件を探せます
隣接する業種のLPもご用意しています。近い業態を見比べながら、ご自身の計画に合う物件条件を整理できます。
物件が決まっていない段階でもご相談ください
「この物件、パン屋さんにできる？」「電気や排気は足りる？」「居抜きは使える？」など、 最初の整理からお手伝いします。
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